在继承案件中，继承人为一人即单独继承的情况下，由于继承人可以其自身意志决定如何处分继承房产，因此并无讨论之必要。然而，在继承人为两人或两人以上即共同继承的情况下，部分继承人如何处分继承房产则成为司法实务中的常见问题。笔者结合法律规定及过往的执业经验，在本文中尝试着对房产共同继承中的共有关系和部分继承人对继承取得房产的处分问题进行了归纳和总结。

一、继承人对因继承取得房产的共有状态

根据《物权法》第二十九条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”，继承是发生物权变动的原因。继承开始时，继承人即取得继承房产的所有权，也就是说，在共同继承的情况下，继承所取得的房产应由各继承人共有。那么，这种共有到底属于共有共有还是按份共有，笔者将接合我国现有的法律制度及立法精神进行相应的梳理。

（一）各继承人因继承取得房产的初始状态应为“共同共有”

2016年11月30日最高人民法院公开发布第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分)纪要第25条，“被继承人死亡后遗产未分割，各继承人均未表示放弃继承，依据继承法第二十五条规定应视为均已接受继承，遗产属各继承人共同共有；当事人诉请享有继承权、主张分割遗产的纠纷案件，应参照共有财产分割的原则，不适用有关诉讼时效的规定”。

虽然上述条款的出台主要是解决继承案件的诉讼时效问题，但最高人民法院也同时明确了各继承人在继承开始以后，遗产未分割之前各继承人对继承房产的初始状态应为“共同共有”。

（二）因继承取得的房产如果不宜分割，各继承人可以确定按份共有

继承往往伴随着遗产析产，析产是指继承人对共有的家庭财产进行分割，确定各继承人的财产份额的行为。因此，析产往往是继承的前序活动。值得注意的是，析产不能等同于财产分割，广义上的财产分割还包括财产归于一人继承或归于他人从而消灭共有的行为。

根据笔者的实务经验，关于继承房产的分割及归属的裁判，人民法院会综合考虑如下各项因素：

（1）继承房产的居住使用情况，继承人的身体健康状况，居住在该房产内是否方便生活；

（2）各继承人所占的房产份额；

（3）房产的市场价值大小及主张支付房产份额折价款的当事人是否具备相应的支付能力；

（4）当事人之间是否存在矛盾、矛盾是否难以调和。

在上述基础上，人民法院对继承房产的分割及归属的案件，通常形成如下三种类型的裁判结果：

（1）判决房产由其中一个继承人所有，取得产权的继承人对其他继承人进行折价补偿；

（2）判决房产归部分继承人按份共有，取得产权的继承人向其他继承人支付折价款；

（3）判决房产由各继承人按份共有。

因此，实务中涉及房产的大量继承类案件因各种原因无法直接分割的，人民法院通常会确定各继承人对继承房产的继承份额，判决由各继承人对继承房产按份共有。

二、继承人对继承取得房产的处分

前文已述，继承人对继承房产的共有包括共同共有和按份共有。那么，不同的共有形式对继承房产的处分规则有何不同？部分继承人如何合法地处分继承房产？

（一）共同共有的“一致决”

我国《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”该规定据此确定了按份共有和共同共有两种共有财产的处分规则，即按份共有采取“多数决”的处分原则，而共同共有则采取“一致决”的处分原则。

通过前述分析，在继承开始后、遗产析产前，继承房产属于各继承人共同共有。如果需要处分继承房产，须经全体共同共有人同意。因此，遗产析产前，各继承人如果不能形成统一的处分意见，部分继承人无权对共同共有的房产进行处分。

【司法实务】：北京东银燕华置业有限公司与赵湘筠、赵天宁确认合同无效纠纷一案【案号：（2016）京03民终1224号】法院认为：涉案房产亦未进行析产继承，故房产并未分割，赵湘筠、赵天宁基于法定继承人身份对涉案房产享有共同共有的权利，赵湘筠、赵天宁对涉案房产应共同行使处分权。一审判决确认部分共有人处分房产的合同无效正确，二审驳回上诉，维持原判。

【司法实务】：刘法贵与刘凤荣等确认合同无效纠纷一案【案号：（2019）京民申4319号】法院认为：侯代英去世后在未对涉案房产析产、继承分割前涉案房产应为刘君刚、刘法贵、刘法新、刘凤荣、刘凤梅共同共有。刘君刚与刘法贵签订《赠与合同》的行为未经其他共同共有权人同意，属无权处分，故原审认定涉案赠与合同无效并无不当。

值得注意的是，现实生活中经常会出现个别共同共有人采取欺骗甚至是伪造其他共有人签名或私章的手段，擅自处分共有房产。作为权益受到侵害的共有人，可以该处分行为未经自己同意为由，主张撤销该处分行为及相关合同。

（二）按份共有的“多数决”

在法院已经判决继承房产归其中一个继承人所有，并由该继承人向其他继承人支付折价款的情形中，继承房产的继承人成为了单独所有权人，其可以自行决定处分，自不待言。

但是，在法院判决继承房产归各继承人按份共有时，部分按份共有人能否自行决定处分被继承的房产？我国《物权法》在对按份共有物的处分问题上兼顾了效益原则和公平原则，其第97条对按份共有物的处分原则规定的是“绝对多数决”规则，即除共有人之间另有约定的，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。也就是说，如果想处分继承房产的共有人占有房产份额能达到三分之二以上，就可以对继承房产进行处分，实务中法院对此类案件所涉房产买卖合同一般均判决有效。

【司法实务】：唐小叶与唐平安确认合同效力纠纷一案【案号：（2019）冀05民终2582号】法院认为：作为占份额三分之二以上的按份共有人唐桓与景密果具有处分权利，其出售房产应系真实意思表示，合法有效。

【司法实务】：王锦春等与曲艳等房屋租赁合同纠纷【案号：（2018）京02民终3482号】法院认为：张炳胤占涉诉房产份额的三分之一，张炳胤与王锦春于2017年3月签订租赁协议，现占房产份额三分之二的杨永江等13人不予认可张炳胤的处分行为，张炳胤的处分行为无效，故该租赁协议为无效协议。

传统民法遵循的共有物处分“一致决”原则，其实质是强调按份共有人所有权行使的平等性。但是，这一原则在社会生活中很难操作，而且共有人越多，交易成本就越高，不利于物的价值的实现。“发挥物的效用”是我国《物权法》的立法目的之一，对共有物的处分采用“绝对多数决”的原则，使得占多数份额的按份共有人的意志能及时地得以实现，有利于物的及时利用。

按份共有人在依“绝对多数决”处分共有物时，应当遵守诚实信用的原则，不得滥用。实务中侵害少数份额共有人利益的情形也会经常出现，如按份共有人依“绝对多数决”将共有房产对外无偿赠与或恶意降低共有房产的交易价格等。对于少数份额共有人的利益如何保护，笔者认为，可以尝试以是否存在恶意串通、显失公平的情形，请求人民法院撤销共有房产处分的相关合同，或者依据诚实信用原则，请求侵权损害赔偿等。

（三）少数份额按份共有人权利的保护

我国物权法仅对占份额三分之二以上的按份共有人的处分行为进行了明确的规定，那么，少数份额的共有人能否处分共有房产呢？其是否会因无法形成有效的处分意见而陷入不得不共同持有房产的僵局呢？

《物权法》第99条对按份共有物的分割条件作了明确详细的规定，即如果没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割共有物。由此可见，我国法律对按份共有采取的是允许分割为原则、不允许分割为例外的态度。《民法通则》也有“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出”的规定。

物权法较之于民法通则设置了共有人有无约定这个前提条件，充分考虑了共有人的意思自治，体现了私法自治原则。如果按份共有人之间互相约定不得分割共有物，那么应当按照约定；如果按份共有人之间没有约定或者约定不明确，各共有人可以随时请求分割共有物。因此，占有少数份额的按份共有人虽然对共有房产无法形成有效的处分意见，但可以随时请求分割，以求打破共同持有房产的僵局。

三、共有物的分割方法

我国《物权法》第100条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”基于物的属性，在分割方式上法律对按份共有和共同共有这两种不同类型采取的规定是相同的，分割共有物均可以采取实物分割、变价分割以及折价补偿这三种方式。《物权法》关于共有不动产的分割，以原物分割为首要选择顺序，但是并未对变价分割及折价分割的先后顺序进行规定。

在共有物分割之诉中，由于共有人之间的实体权利义务之争往往包括各自份额的确定、是否符合分割条件、如何确定分割方法、如何变更物权登记或物的占有等多项内容，且这些争议内容相互关联、层层递进。因此，法院对共有物分割诉讼的裁判方式并不统一。为提高审判的效率，减少当事人的诉累，法院一般会基于实体权利义务的一体性，对当事人的争议做一揽子解决。因此，法院审理此类案件不会完全受当事人诉讼请求的拘束，通常会依据共有物的性质、大小、各共有人所占比例来酌定何种具体的分割方法，这样更能增进共有物的经济效益并兼顾共有人的利益。但是，在涉及房产的共有物分割案件中，大部分法院会根据一物一权的原则，认为实物分割不利于居住，加之当事人之间矛盾较大等因素，裁判对房产的折价款或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。如果共有房产在构造上、使用上和登记上具有独立性，如平房或农村宅基地上房产，法院则可能会本着有利于生活、尽量避免当事人日后因此再次产生纠纷及减少当事人诉累的原则，根据当事人享有的份额对房产酌情进行实物分割。

【司法实务】：张某1等与李某1等共有物分割纠纷【案号：（2018）京01民终591号】法院认为：诉争房产属于不动产，实物难以分割，因此应当对其折价款予以分割，经评估后确定诉争房产的市场总价为726.17万元。考虑张某1现居住在诉争房产中，且诉争房产为其唯一住所。故判决：涉诉房产归张某1所有，由张某1向李某1、李某2、李某3分别支付房产折价款。

【司法实务】：于海庆与贾冬梅共有物分割纠纷【案号：（2016）京03民终11248号】法院认为：涉案南平房过道以西的南平房一层部分在实体上具有相对独立性，且其价值占到涉案房产总价值的27.84%，接近贾冬梅四分之一的份额，故法院确定该部分由贾冬梅使用、收益。

值得注意的是，我国现行立法和司法解释对于按份共有物分割的相关规定，仍然不足以解决现实中出现的各种问题。实务中，法院对共有物的分割案件也经常因原告的诉讼请求不合理、证据准备不充分、共有房产的居住现状、共有人的实际支付能力等因素，驳回共有人的分割申请。

【司法实务】：任某1等与任某2等共有物分割纠纷【案号：（2019）京03民终5550号】法院认为：任某1作为按份共有人，虽然其有权要求将自己的份额分出或者转让，但法院亦有权基于查明的事实以及现有证据确定共有物是否可以分出或转让，以及分出的方式和转让的形式。法院经审理认为目前涉诉的5×号房产以及×7号房产在现有状态和情形下，不宜进行折价分割，对于已经分割份额的部分应以维持现状为宜，对于任某1和任某2之间的份额，法院认为应以确定各自份额为宜。

四、按份共有人对共有物的优先购买权

所谓按份共有人的优先购买权指的是按份共有人在出售自己在共有物中享有的份额时，其他按份共有人在同等条件下享有优先购买上述份额的权利。按份共有人的优先购买权在性质上属于形成权，其他按份共有人依法可通过单方的意思表示与转让份额的按份共有人之间成立买卖合同。假如上述优先购买权被侵害，则该按份共有人可依法主张转让份额无效。需要注意的一个问题是，按份共有人转让自己的份额前须通知其他按份共有人，其他按份共有人应当在合理的期限内主张以同等条件购买该份额。否则，若优先购买权被滥用，不利于保护转让份额的共有人以及第三人的合法权益。

《物权法》第101条规定，“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。《民法通则》第78条第3款对此也作了规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。两者的规定是相似的，其他共有人是在共有人转让其共有物的份额时享有优先购买权，而且仅规定了按份共有人的优先购买权。物权法的司法解释第十二条也明确如果按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。由此可知，现行法律仅对按份共有人对其他共有人的份额享有优先购买权进行了明确规定。

那么，按份共有人对共有物是否享有优先购买权呢？笔者认为，要视具体情形而定。比如当按份共有人依“绝对多数决”原则转让共有物时，三分之二以上的共有人是有权转让共有物，而不是转让自己的份额，这是其处分按份共有物的法定权利。由于共有物对不同意转让的共有人可能具有特殊的情感价值，在这种情况下该不同意转让的共有人往往处于弱势地位。笔者认为在司法实践中应注意平衡各共有人的利益关系，此种情形下应当赋予共有人对共有物享有优先购买权，使得各方利益在共有物处分体系内部能够得到更好的平衡，以利实现法律的公平原则。

综上，共同继承房产时，在遗产析产前，应由全体继承人一致决议方可处分不动产；在遗产析产后，经占份额三分之二以上的按份共有人同意，可按照“绝对多数决”处分不动产。少数份额按份共有人可以随时请求分割不动产，但具体分割时需要综合考虑不动产的经济效益并兼顾其他共有人的利益。司法实务中，当事人行使“随时分割请求权”时需要慎重，法院会综合考量分割方案的合理性、共有房产的居住现状、其他共有人的实际支付能力等因素进行裁决，切不可盲目主张。